更地とは、まずは具体的に確認しましょう。
更地とは、建物が建っていない状態で、土地利用の制限がかかっていない状態を指します。
更地にする理由
一般的に、更地にする理由はいくつかあります。
例えば、建てていた建物を取り壊し、新しい建物を建てたい場合や、土地を売却する際に有利な状態にしておきたい場合などです。
更地にしても固定資産税はかかりますが、具体的な金額は土地の評価額に基づいて計算されます。
ただし、建物がない場合の評価額は低くなるため、税金の負担は軽減される傾向にあります。
更地の活用方法も様々です。
例えば、再開発が進む地域であれば、土地の価値が上昇する可能性があります。
その場合は、将来的に売却することを考えるのも一つの方法です。
また、賃貸用地として提供することも考えられます。
更地にする場合の手続きには、建物の解体や遺品の処分、申請書の提出などが含まれます。
これらの手続きは煩雑であり、専門家の助けが必要な場合もあります。
更地という状態になると、土地の利用に関する制限がない分、様々な可能性を秘めています。
建物付きの土地を更地にするか、売却するか迷っている場合は、専門家に相談しながら、最適な選択肢を見つけることをおすすめします。
「更地」の定義やメリット
「更地を相続した」とは、親から土地を引き継いだことを指します。
このような状況に直面する人々は、将来的にその土地をどう活用するか、または売却するかという問題に悩むことがあります。
一部の人は、住む予定のない実家を相続することもあるでしょう。
まず、更地を活用する方法について考えてみましょう。
一つの選択肢は、その土地を賃貸用に利用することです。
例えば、建物を建ててアパートメントを経営したり、個人の住宅を建てて家を貸すことができます。
これにより、土地から収入を得ることができます。
もう一つの選択肢は、土地を改良して自分の住宅を建てることです。
予定していなかった住宅を建てることになるかもしれませんが、その土地を有効活用する方法の一つです。
また、土地によっては、商業や工業用途に利用することもできます。
この場合、事業を営むための商業施設や工場を建てることができるでしょう。
そして、売却することも検討するポイントです。
もし売却することを考えている場合、土地の価値を知ることが重要です。
不動産業者や鑑定士に相談することで、土地の価値を把握することができます。
更地にする場合の固定資産税についても気になることでしょう。
固定資産税は、土地や建物の所有者が年間で納める税金のことです。
建物がない場合、土地のみを所有しているため、固定資産税は建物がある場合よりも少なくなる可能性があります。
しかし、地方自治体や所有地の条件によって異なるため、確認する必要があります。
更地を活用するためには、改良や建設にかかる費用も重要なポイントです。
土地を賃貸物件として活用する場合、建物の建設や修繕に費用がかかることがあります。
また、自分の住宅を建てる場合は、建築費も予算に盛り込む必要があります。
さらに、商業や工業用途に利用する場合も同様です。
予算や資金計画を立てる際には、これらの費用を考慮に入れる必要があります。
したがって、更地を相続した場合、その土地をどう活用するかや売却するかという重要な決断が必要になります。
土地の活用方法や費用についてよく考え、将来のニーズや目標に合わせた選択をすることが重要です。
資産価値を最大化するためにも、十分な調査と計画が必要です。
更地とは？
更地とは、建物や建造物が立っておらず、土地利用を制約する権利が付いていない宅地のことです。
耕作されていない農地や、樹木のない山林など、建物のない土地でも、それが宅地でない場合は更地には該当しません。
更地の判断は土地の状態だけでなく、他人が所有している土地を使用する権利である「地上権」や、賃料を払って建物を建てるために土地を利用する権利である「借地権」の付いた土地は、宅地として扱われます。
一方、住宅ローンの抵当権は土地利用を制約する権利ではないため、抵当権が付いている空き地は更地として扱われます。
そして、更地と似た概念に「整地した土地」があります。
整地した土地とは、建物を解体した後に、木くずやコンクリートなどを取り除き、重機で固める転圧作業が行われた土地のことです。
更地と整地の違いは、この作業の有無です。
家を解体して土地を売却する場合、整地された土地の方が売りやすいため、土地の売買においては、整地が行われるケースが多く存在します。
更地にするためにかかる費用
建築物が建っている土地を解体し、更地にするためにはどのくらいの費用が必要なのでしょうか。
ここでは、解体費用について詳しく見ていきましょう。
建物の解体には、木造建築、鉄骨造建築、鉄筋コンクリート造建築の順に費用が高くなる傾向があります。
これは、建物の構造が頑丈であればあるほど、解体にかかる時間と手間が増えるためです。
解体費用は、建物の構造の種類だけでなく、建物の広さ（坪数）や立地条件、解体によって発生する廃材の量にも影響されます。
たとえば、重機が入りにくい立地条件の場合、解体業者は手作業で作業を行わなければならず、結果として解体費用が高くなります。
もしも家の解体が必要になった場合、少しでも費用を節約したいと思うのは自然なことです。
そのためには、自分でできる範囲の片付け作業を事前に行ったり、複数の解体業者から見積もりを取ったりといった自力でできる作業を行うことが重要です。
これにより、解体費用の削減につながるでしょう。
更地にすると固定資産税が高くなるの？
解体費用だけでなく、更地を所有し続けることで発生する費用についても考えてみましょう。
この場合、不動産の評価額に基づいて課税される固定資産税の変化が関連してきます。
具体的には、土地や建物の規模に応じて異なりますが、更地にすると、住宅が建っている土地と比べて3倍〜4倍の固定資産税がかかることがあります。
これは、「小規模住宅用地の特例」と「一般住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。
小規模住宅用地の特例は、評価額に6分の1をかけた金額、一般住宅用地の特例は3分の1をかけた金額を固定資産税の課税標準額として計算する軽減措置です。
しかし、更地の場合は、住宅用地の特例が適用されない代わりに、多くの場合、「負担調整」と呼ばれる措置によって固定資産税の課税標準額が土地の評価額の約70％に調整されます。
小規模住宅用地の特例が適用されている場合、固定資産税は6分の1になるため、更地にすると固定資産税が6倍になると思われるかもしれません。
しかし、実際には負担調整が多くのケースで行われるため、実際に計算してみると約4.2倍高くなることがわかります。
つまり、解体費用だけでなく、更地を所有し続けることによって固定資産税の負担も増加することが予想されます。
この点を念頭に置いて、更地を所有し続けるかどうかを検討する必要があります。
空き家を放置することはおすすめできません
ただし、ただ空き地にしておくよりも、家を建てて住宅用地にした方が固定資産税が少なくなるという理由だけで、空き家を放置することはおすすめできません。
なぜなら、空き家が「特定空き家」として扱われると、固定資産税の軽減措置の対象から外れてしまうからです。
特定空き家とは、放置されたままで危険な状態にある建物のことを指します。
2015年に制定された「空家等対策特別措置」によると、特定空き家と認定されると、固定資産税は大幅に上がるだけでなく、自治体によっては強制的に建物を取り壊されてしまう可能性もあります。
この取り壊しは「行政代執行」と呼ばれ、特定空き家が取り壊される場合、その費用は所有者に請求されることになるため、特定空き家と認定されないように、空き家の維持管理に努めることが重要です。
更地にしたほうが売れやすい？
建物が建ててない状態で土地を売却する場合、いくつかのメリットと注意点があります。
まずメリットとして、更地にすることで、購入者は自分の好みやニーズに合わせて新しい建物を建てることができます。
これにより、購入者は自分の理想的な住宅を作ることができるため、より魅力的な土地となります。
また、古い建物が残っていないため、建物の老朽化や修繕費用の心配もありません。
しかし、更地にした土地を売却する場合にはいくつかの注意点もあります。
まず、土地の価値が建物の価値に左右されやすくなるため、土地の魅力や立地条件が重要になります。
また、購入者が新たな建物を建てるには時間と費用がかかるため、即座に売れるわけではありません。
さらに、更地にするための取り壊し費用や手続きもかかることを考慮する必要があります。
一方、建物が建っている状態で土地を売却する場合も、メリットと注意点があります。
まずメリットとしては、建物が建っているため、即座に住むことができる利点があります。
また、土地と建物がセットで売られるため、購入者にとっては手間や時間を省けることが魅力となります。
さらに、建物が既にあるため、古い建物を好きなようにリフォームや改築することも可能です。
ただし、建物が古い場合、購入者は建物の老朽化や修繕費用のリスクを考慮する必要があります。
そのため、価格面では更地の土地より少し低くなる傾向があります。
また、建物が古いと住宅ローンの対象となりにくくなることもあります。
以上のように、更地にして売却する場合と建物が建っている状態で売却する場合、それぞれにメリットと注意点があります。
購入者のニーズや状況に合わせて、最適な選択をする必要があります。
更地の場合
更地として売却する利点は、多くの点でメリットがあります。
まず第一に、流通性が非常に高いことが挙げられます。
更地の場合、買主はすぐに土地を自由に利用することができます。
また、建物を解体する手間やコストを心配する必要がないため、需要も非常に高いのです。
ただし、建物を解体して更地として売り出す場合は、いくつかの注意点があります。
解体には費用や時間がかかることがありますので、これには留意する必要があります。
例えば、30坪の古い家屋を解体する場合、解体の見積もりから解体工事の完了までには、通常1〜2か月程度の時間がかかるでしょう。
そして、解体には費用もかかることを覚えておく必要があります。
建物の構造や大きさによっては、解体に200万円以上の費用がかかることもあります。
要するに、更地として土地を売却する場合は、マーケットにおいて非常に需要が高いことが期待できます。
しかし、建物の解体には時間と費用がかかることを念頭に置いておくべきです。
これらを踏まえて、適切な判断を行うことが重要です。
古家付きの場合
土地の上に建っている建物の年数があまり古くない場合、それは「中古一戸建て」として売ることができます。
ところが、建物の年数が古く、建物自体の価値がほぼない場合、その土地は「古家付きの土地」として扱われます。
古家付き土地として売却する場合の利点は、更地にして売る場合と比べて、売主は解体費用がかからないということです。
また、古家付き土地として売却する場合、解体にかかる手間や時間的なコストがかからないという利点もあります。
先述したように、古家を解体する場合には少なくとも1か月はかかりますが、古家付き土地であればスケジュールの調整が必要ないため、スムーズに売却することができると言えます。
最近では、伝統的な建築方法で作られた古民家に注目が集まっており、古家に興味を持つ人々をターゲットにすることも販売戦略の一つです。
ただし、古家付きで売却を検討する場合、注意すべき点もあります。
例えば、立地条件がどんなに良くても、古い建物が付いている場合は、土地のみを購入したい人々をターゲットにするのは難しいため、売れるまでにかかる時間は更地の場合よりも長くなる傾向があります。
古家に住む意思がない場合は、単に土地を買いたい人々には敬遠されやすいためです。
さらに、購入後の解体費用を考慮して、値引き交渉が行われる可能性もあります。
そのような場合に備えて、古家付き物件を売却する際には、値引きを見越した価格を設定することも重要です。
更地にするかどうかを判断する基準として、解体にかかる費用や時間だけでなく、売却や退去のスケジュールが無理のない範囲で行えるかどうかも考慮しながら判断することをおすすめします。
更地の活用方法
空き家や更地の不動産の価値を最大限に引き出す方法は、売却以外にもいくつかあります。
具体的な方法を見ていきましょう。
まず、空き家を活用する方法です。
空き家を賃貸物件として利用することで、定期的な収入を得ることができます。
また、一部屋だけを貸すことも可能です。
また、収益を確保するためには、空き地の活用も考えられます。
空き地を駐車場にすることで、近隣の住民にオプションとして提供することができます。
その他の可能性としては、空き地をイベントスペースとして貸し出す方法もあります。
地域のイベントやフェスティバルなどで利用され、収益を生み出すことができます。
これらの土地活用方法は、地域の需要と供給のバランスを考慮しなければなりません。
例えば、周辺に賃貸物件が多い場合は、空き家を賃貸物件として活用することが有益です。
一方、駐車場が不足している地域では、空き地を駐車場として活用することが有益です。
土地活用には様々な可能性がありますので、周辺環境やニーズを考慮して最適な方法を選びましょう。
一戸建て賃貸、賃貸併用住宅
建物が建っている場合、一戸建てを活用して一戸建て賃貸を行うことができます。
一戸建て賃貸は、賃貸マンションやアパートと比べて、敷地が広くなくても始められるという特徴があります。
しかし、一戸建て賃貸や賃貸併用住宅を行う場合には、注意点があります。
それは、修繕費用やメンテナンス、リフォームなどの費用は、所有者が負担しなければならない点です。
また、賃貸マンションやアパートと比較すると、需要が少ない傾向にあるため、ターゲットも限定されることがあります。
でも、一戸建て賃貸を提供することにより、家族やペットを持つ人々にとって、より快適な居住環境を提供することができます。
賃貸マンション、アパート
賃貸マンションやアパートを建てて、他人に貸し出すことも可能です。
このような方法のメリットとしては、相続税の評価額が低くなるという点が挙げられます。
相続税の評価額は、各財産ごとに特定の評価方法に基づいて算出される財産の価値です。
しかし、賃貸マンションやアパートを建てるには初期投資が不可欠です。
そのため、大きなローンを組む必要があったり、経営計画を立てたりする必要があります。
そのため、賃貸経営を行う際には、信頼できる業者にサポートを依頼することが非常に重要です。
彼らはあなたの賃貸経営をサポートするためのプロフェッショナルです。
駐車場経営
マンションやアパートを経営する場合に比べて、駐車場経営は初期費用が低く、すぐに始めることができる手法の一つです。
駐車場経営には、月極駐車場やコインパーキングなどがあります。
これらの駐車場経営では、まず土地を更地にすることで初期費用を抑えることができます。
そして、管理の手間もそれほど多くはかからないため、その点でもメリットがあります。
ただし、駐車場の経営は地域や周辺環境に大きく左右されるため、事前に自分の土地が駐車場に適しているかどうかをしっかりと調査する必要があります。
収益性は地域の需要や競争状況によって異なるため、駐車場経営を成功させるためには、地域の需要や競争状況を綿密にリサーチする必要があります。
まとめ｜更地の土地活用はプロに相談を
今回は、更地に関する重要な情報や有効な活用方法について詳しくご説明しました。
更地を持っておられる方々は、年ごとの固定資産税の金額を確認し、自身の土地が現状維持で良いのか、土地の活用や売却のどちらが最適かを判断することが重要です。
先述のようなアパートや駐車場経営には適さない土地であれば、売却することも1つの方法です。
売却すれば、大きな現金が手に入り、固定資産税の支払いや定期的な土地の管理にかかる手間も不要になります。
