一般的に、住宅を売却する際には、ほとんどの人が新たに住宅を購入することを考えています。
しかし、買い替えをせずに賃貸住宅に引っ越す人や、実家に戻る人も特殊なケースと言えます。
つまり、売却は通常、新たな不動産の購入とセットで行われることが一般的であり、その際には買い替えで得られる特典や税制の情報も知っておく必要があります。
買い替えの基本的な手続きや流れを知りたい場合、お得な税制を活用する方法を知りたい場合、注意すべきポイントを知りたい場合、この記事はあなたに役立つ情報を提供します。
記事を読むことで、買い替えの手順や流れについて理解し、買い替えで得られるお得な税制についても知ることができます。
買い替えで覚えておきたい「売り先行」「買い先行」
住宅の買い替えを考える際は、売却と購入を同じ時期に進めるのが理想的ですが、実際にはそれが難しい場合があります。
買い替えを行うと、売却と購入のタイミングがずれてしまうことがあります。
さらに、売却や購入の難易度も時期によって異なります。
好景気の時期では、売却は比較的容易に行える一方で、購入が難しくなることがあります。
理想的な物件や希望するエリアが高価で手が届かないという問題が生じることがあります。
一方で、不景気な時期では、売却が難しくなります。
売り出してもなかなか買い手が現れない状況が続くかもしれませんが、逆に購入する際には手頃な価格で気に入った物件を見つけるチャンスが多いです。
次に、よく言われる「売り先行」と「買い先行」について見ていきましょう。
売り先行、買い先行とは？
先に売却することを売り先行と言い、その後に購入することを買い先行と言います。
売り先行のメリットは、焦らずに住宅を売却することができることです。
また、売却価格が確定するので、購入の資金計画が立てやすいという利点もあります。
ですが、住みながら売却を行うために、売却が難しいというデメリットもあります。
また、今の住宅を引き渡す前に購入が決まらない場合は、一時的な住まいを探さなければいけないという問題も生じます。
一方、買い先行は時間をかけて購入物件を探すことができるというメリットがあります。
また、空き家の状態で売却することができるため、売りやすいという利点もあります。
ただし、買い先行では購入する住宅との二重ローンが発生する可能性があるというデメリットもあります。
売却価格や時期が未定となると、資金計画が狂う可能性もあることにも注意が必要です。
景気が好調な時は、購入が難しいため、買い先行を選択することが望ましい場合もあります。
ただし、買い先行は住宅ローンが二重となるため、お金持ちでなければなかなか実現が難しいことも一般的です。
一般的には、売り先行を選択する人が多いことが多いです。
購入物件で住宅ローン控除を利用するときの注意点
住宅ローン控除を利用するためには、自分自身が居住するための住宅を購入する必要があります。
この制度では、ローンの期間が10年以上であり、借入残高に応じて所得税から一定額の控除を受けることができます。
ただし、この住宅ローン控除を利用する場合には、同時に他の節税の特例を利用することはできません。
具体的には、以下の3つの特例が該当します。
1. 3,000万円特別控除: 購入物件の取得にあたって3,000万円以下の相続税特別控除を利用する特例です。
2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例: 10年以上所有した住宅を売却した場合に適用される軽減税率の特例です。
3. 特定の居住用財産の買換え特例: 一定の要件を満たした場合、住宅を売却・新たな住宅を購入する際の譲渡益に対して特例的な税率が適用される制度です。
したがって、これらの特例を利用したい場合は、住宅ローン控除を選択することはできません。
一般的に、多くの場合では、住宅ローン控除を利用する方がトータルの節税額が多くなるため、譲渡益が生じた場合には税金を支払い、新たな住宅を購入して住宅ローン控除を利用することが一般的です。
住宅ローン控除を利用する予定がある場合は、節税効果が大きい方を選択することをお勧めします。
まとめ
買い替えの場合、不動産を売却すると譲渡所得税が発生します。
具体的には、家を買い替える際には、3つの特例があります。
まず、売却で譲渡益が生じた場合、節税に役立つ特例が3つあります。
逆に、売却で譲渡損失が生じた場合は特例が1つあります。
ただし、住宅ローン控除を利用するために購入物件で節税を目指す場合、同時に利用できる特例が限られることに注意が必要です。
したがって、譲渡益か譲渡損失かをある程度予測できたら、特例の要件をしっかり確認して利用するようにしましょう。
