土地や建物を所有している方は毎年固定資産税を支払う必要があります。
もし固定資産税がいくらになるのか心配な方もいるかもしれませんね。
固定資産税は計算方法が決まっているので、自分自身で計算して税金の金額を予測することができます。
もし税金の額が高いと感じた場合には、固定資産税の負担を減らす方法も検討してみましょう。
この記事では、固定資産税の計算方法と税金の負担を軽減する特例について紹介します。
固定資産税を計算する方法
土地や建物の所有者は固定資産税を支払わなければいけません。
固定資産税は1月1日現在の所有者に課税されますが、その金額は土地や建物の所在する市町村で計算されます。
通常、固定資産税の金額を自分で計算する必要はありませんが、事前に自分自身で計算し確認することも可能です。
まずは固定資産税評価額を確認しましょう。
固定資産税評価額の確認方法
土地や建物の固定資産税額は、土地や建物の購入価格や建築価格を使用して計算されるわけではありません。
税額は、固定資産税評価額と呼ばれる金額を基に計算されます。
この評価額は、各市町村で定められます。
土地の評価額は、土地の所在地や用途などに基づいて決定され、建物の評価額は、建物の素材や構造によって決まります。
確かな評価額の計算方法は知ることができませんが、自分自身の土地や建物の評価額は知ることができます。
毎年送られてくる固定資産税の納税通知書には、土地や建物の評価額が記載されています。
また、市町村の役場で固定資産評価証明書を入手することもできます。
これらの書類を通じて、自分が所有する土地や建物の固定資産税評価額を確認することができます。
建物の固定資産税を計算するための方法
建物の固定資産税は、「建物の固定資産税の課税標準額×税率」の計算式を用いて求められます。
課税標準額とは、建物の固定資産税評価額から算出される金額であり、税額計算の基準となります。
具体的には、建物の課税標準額の計算には以下の要素が関係しています。
1. 評点1点あたりの価額：建物の品質や設備などを評価して金額を設定します。
2. 床面積：建物の床の面積を用いて計算します。
3. 単位面積あたりの再建築費評点：建物を再建築する場合の費用を評価します。
4. 経年減点補正率：建物が古くなるほど価値が下がるため、経年劣化の補正率を計算に用います。
また、設備としてエアコンなどがあると、評点が高くなり、その結果として固定資産税評価額も高くなります。
また、建物の課税標準額は、建築価格や購入価格の約7割程度を目安にすることが一般的です。
詳細な計算は非常に困難なため、この目安を用いて計算を行います。
なお、新築住宅の場合は、新築から5年間は課税標準額が半分になる特例があります。
また、標準の税率は1.4%ですが、自治体によっては異なる税率を採用している場合もあるので、確認しておきましょう。
以上が、建物の固定資産税を計算するための方法と考慮すべき要素についての説明です。
次に、土地の固定資産税の計算方法について説明します。
固定資産税額のシミュレーション
ご説明してきた固定資産税の計算方法を、具体的なケースでシミュレーションしてみましょう。
実際の計算手順をご理解いただくことで、より具体的なイメージがわくかと思います。
まず、宅地の面する道路の状況や家屋の疎密度などから、利用状況が類似している地区ごとに標準値が定められます。
そして、その価格に土地の面積を乗じることによって、固定資産税評価額が計算されます。
ただし、居住用建物が建っている土地に関しては、小規模宅地の特例が適用されます。
特例では、土地の面積が200㎡以下の場合は課税標準額が6分の1となり、200㎡を超える部分については3分の1が適用されます。
さらに、課税標準額には標準税率1.4%を乗じることで、土地の固定資産税額が算出されます。
同時に、固定資産税と同じような時期に都市計画税も課される場合があります。
都市計画税は、固定資産税とほぼ同額の課税標準額に対して、標準税率0.3%を乗じて計算されます。
つまり、固定資産税と同じ時期に、同じものを対象とする税金が計算されることになります。
それゆえ、固定資産税の納税通知書には、固定資産税だけでなく都市計画税についても記載されています。
もしも都市計画税が課されていることに気づかなかった場合でも、納税通知書を注意深く確認することで、その税額を確認することができます。
なお、都市計画税にも小規模宅地の特例が適用されますが、注意が必要です。
特例が適用されるのは200㎡以下の土地であり、課税標準額は6分の1ではなく3分の1となります。
さらに、都市計画税はすべての土地や建物に対して課されるわけではありません。
原則として市街化区域に所在する土地に対して課されるものです。
もしも宅地であっても市街化調整区域などにある場合は、都市計画税の対象にはなりません。
そのため、固定資産税の計算を行う際には、まず市街化区域に所在するかどうかを確認します。
そして、小規模宅地の特例が適用されるかどうかを確認し、最後に課税標準額に0.3%を乗じて都市計画税を計算します。
以上が、固定資産税額のシミュレーションについての詳しい説明です。
これによって、固定資産税の計算手順がより具体的に理解できるかと思います。
固定資産税の計算の流れ：新築戸建てのケース
新築戸建ての場合、固定資産税の計算方法を具体的に説明します。
まず、土地の評価額が4,500万円で、建物の評価額が1,000万円とします。
この場合、土地には「小規模宅地の特例」が適用され、建物には「新築住宅の軽減措置」が適用されます。
そのため、土地と建物の課税標準額を計算します。
まず、土地の課税標準額を計算するために、土地の面積を考慮します。
土地の面積が300㎡であるとします。
小規模宅地の特例では、200㎡以下の部分と200㎡を超える部分で計算方法が異なります。
まず、200㎡以下の部分の評価額割合を求めます。
土地の評価額4,500万円×200㎡/300㎡×1/6＝500万円となります。
次に、200㎡を超える部分の評価額割合を求めます。
土地の評価額4,500万円×100㎡/300㎡×1/3＝500万円となります。
次に、建物の課税標準額を計算します。
建物の評価額が1,000万円であるため、新築住宅の軽減措置により、評価額の半分の500万円が課税標準額となります。
最終的に、土地と建物の固定資産税額を計算します。
土地の固定資産税額は500万円×1.4%＝14万円となり、建物の固定資産税額は500万円×1.4%＝7万円となります。
したがって、合計すると21万円の固定資産税が発生することになります。
このように、新築戸建ての場合は土地と建物に異なる特例が適用され、それぞれの評価額や面積に応じた計算が行われます。
固定資産税の計算の流れ：新築マンションのケース
新築マンションの場合も、固定資産税の計算方法を具体的に説明します。
例えば、土地の評価額が600万円で、建物の評価額が2,000万円だとします。
この場合も、小規模宅地の特例と新築住宅の軽減措置が適用されます。
まず、土地の課税標準額を計算します。
土地の評価額が600万円で小規模宅地の特例が適用されるため、評価額の1/6の100万円が課税標準額となります。
次に、建物の課税標準額を計算します。
建物の評価額が2,000万円で新築住宅の軽減措置が適用されるため、評価額の1/2の1,000万円が課税標準額となります。
最後に、土地と建物の固定資産税額を計算します。
土地の固定資産税額は100万円×1.4%＝14,000円となり、建物の固定資産税額は1,000万円×1.4%＝140,000円となります。
したがって、固定資産税の合計額は15万4,000円となります。
このように、新築マンションの場合でも土地と建物に異なる特例が適用され、評価額や建物の種類に応じた課税標準額が計算されます。
固定資産税の負担を軽減する方法
固定資産税の金額は、土地や建物が所在する市町村によって計算されます。
固定資産税評価額の計算も、各市町村で行われますので、土地や建物を所有する人が何らかの対策を取っても、固定資産税の負担を軽減することは難しいと思われるでしょう。
しかしながら、実際には固定資産税の負担を軽減する方法が存在し、土地や建物に合わせた方法を選択することができます。
たとえば、土地の場合は、小規模宅地の特例が適用される可能性があります。
この特例によれば、土地の一部が小規模宅地の範囲に該当する場合、その部分については特例の計算式を用いて課税標準額が算出されます。
一般的に、土地の特例の計算式は土地の面積に基づいて行われます。
また、建物の場合は、新築住宅の軽減措置が適用されるケースもあります。
新築住宅の軽減措置によれば、建物の評価額が一定の割合で軽減され、その軽減後の評価額が課税標準額となります。
したがって、土地や建物の固定資産税を軽減するためには、まず土地や建物が所在する市町村の固定資産税に関する条例や特例を確認し、その条件に基づいた計算方法を理解することが重要です。
それに加えて、市区町村の税務署などに相談し、具体的な手続きや条件について詳細を確認することも必要です。
ですから、固定資産税の負担を軽減するためには、土地や建物によって異なる特例や軽減措置を活用することが重要です。
市町村の税務署や専門家に相談し、自分の状況に合った方法を選択することで、固定資産税の負担を軽減することができるでしょう。
固定資産税を減額する方法：新築住宅の軽減措置を利用
一戸建てやマンションなどの新築住宅を取得した際には、住宅の用途や構造によって定められた床面積の要件を満たすことで、固定資産税の課税標準額が3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建造物の場合は5年間）の間、2分の1に軽減されます。
具体的には、戸建ての場合は3年間、マンションの場合は5年間、課税標準額が2分の1になります。
また、住宅が長期優良住宅に認定された場合には、さらに2年間延長され、5年間（3階建て以上の耐火・準耐火建造物の場合は7年間）固定資産税の課税標準額が2分の1となります。
床面積の要件は、一戸建ての場合は50㎡以上280㎡以下、共同住宅の貸家の場合には40㎡以上280㎡以下となっており、1戸当たり120㎡までの部分について、2分の1の軽減措置が適用されます。
ただし、延床面積が120㎡以下の一戸建てやマンションの場合、評価額がそのまま2分の1になりますが、120㎡以上の場合には、120㎡の部分についての割合に応じて評価額が2分の1となります。
固定資産税を減額する方法：住宅用地の特例を利用
小規模の住宅用地の場合には、200㎡以下の部分については課税標準額が評価額の6分の1、200㎡を超える部分については3分の1となります。
この特例の効果は非常に大きく、特に首都圏や地方の中心都市など土地の評価額が高い場所については、固定資産税を軽減するためにアパートなどの共同住宅の建設を検討する場合もあります。
ただし、建物が専用住宅の場合には、適用の要件は比較的明確ですが、住宅の一部を店舗や事務所、作業場、工場などに利用していた場合には、住宅部分の割合によって適用の要件は異なりますので、注意が必要です。
バリアフリーに関する住宅改修を行う
高齢者や要介護の方々が快適かつ安全に暮らせるよう、住宅のバリアフリー化工事を行います。
この工事により、固定資産税の減額措置の対象となることがあります。
減額措置の対象となるためには、以下の要件を満たす必要があります。
1. 入居者が65歳以上の方であること 2. 入居者が要介護の方であること これらの要件を満たす場合、翌年に限り、住宅ごとに100㎡までの面積について固定資産税の3分の1が減額されます。
具体的な工事内容については、市区町村の固定資産税課に相談してください。
このバリアフリー化工事では、以下のような改修工事が対象となります。
1. スロープの設置：入口や階段にスロープを設けることで車椅子やベビーカーの利用に便利な環境を整えます。
2. 手すりの設置：階段や廊下、バスルームなどに手すりを取り付けることで、歩行が難しい方が安定して移動できるようにします。
3. バスルームの改修：浴槽を低くし、手すりや手すり付きの便座を設置することで入浴時の安全性を向上させます。
4. ドアの拡幅：狭いドアを広げることで、車椅子や歩行器を利用する方々がスムーズに移動できるようにします。
バリアフリー化工事による減額措置を受けるためには、工事完了後に自治体の固定資産税課に必要な書類を提出し、申告を行う必要があります。
減額措置は翌年のみ適用されますので、バリアフリー化工事を別の年に行う場合も有効な方法です。
まとめ
不動産を取得または相続したとき、固定資産税がいくらになるのか気になる方も多いと思います。
そして固定資産税の金額は、ご自身でシミュレーションすることができるため、事前にいくらかかるのか把握しておくと安心です。
