不動産売却による資金の得失と税金
不動産を売却すると、たくさんのお金を手に入れることができますが、損失を出してしまう可能性もあることに注意しましょう。
例えば、4,000万円で購入した自宅を3,000万円で売却すると、1,000万円の損失を被ってしまいます。
この場合、税金を差し引くと、自由に使えるお金は半分近くまで減ってしまいます。
しかし、居住用不動産（マイホーム）を売却して損失を出した場合、特定の条件をクリアすると、「譲渡損失の繰越控除」という優遇税制を利用することができます。
また、新しい住宅も特定の条件を満たすと、住宅ローン控除と併用することができます。
これにより、税金の負担を大幅に軽減することができますし、手元にも余裕が生まれるため、この制度を利用したいと思う方も多いです。
ただし、問題はそれぞれの条件をクリアできるかどうかです。
そこで、今回は不動産の買い替えが有利になるよう、譲渡損失の繰越控除の使い方や、住宅ローン控除と併用する事例を分かりやすく解説していきます。
譲渡損失の繰越控除
自宅を売却して譲渡損失が出た場合、所得税や住民税を軽減するためには、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度を利用することができます。
この制度では、所得と譲渡損を相殺することができるため、4年間にわたって税金の負担を軽減することができます。
また、新しい住宅を購入する際には住宅ローン控除も利用できるため、両方の制度を併用すると税金の負担が劇的に軽くなります。
ただし、どちらの制度も一定の条件を満たさなければ利用することができません。
具体的には、居住期間や住宅の使用状況、物件の種類などによって要件が異なるため、不動産の売却を検討している方は、それぞれの要件を理解しておく必要があります。
以下に各制度の要件を説明します。
不動産の売却を「譲渡」と呼び、自宅を売却した場合の利益や損失は以下の計算式で求められます。
计算方法は以下です。
売却価格 – 取得価格 – 譲渡費用 = 譲渡損失（利益が出た場合は譲渡所得） この譲渡損失には、譲渡先の所有者（売却者）が住民税や所得税を軽減するために利用することができる「譲渡損失の繰越控除」という制度があります。
この制度では、譲渡損失を最長4年間にわたって繰り越して利用することができます。
ただし、譲渡先の物件が居住用不動産（マイホーム）であることや、一定の要件をクリアしていることが条件となります。
要件には、譲渡後の期間や売却前後の住宅の使用状況、譲渡先の物件の性質などが含まれます。
これらの要件を満たすことができれば、譲渡損失の繰越控除を利用することができます。
不動産売却による譲渡所得
不動産を売却する際には、譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は、売却時の価格から取得費用と諸経費を差し引いた金額となります。
もし結果がマイナスであれば、譲渡損失となります。
譲渡損失が生じた場合、その損失額を繰越控除することができます。
繰越控除を受けることによって、譲渡損失と他の所得との損益通算ができます。
また、繰越控除の適用しきれなかった金額は、次の年以降にも利用することができます。
譲渡損失が生じた年とその翌年から3年間は、譲渡損失の繰越控除が適用されます。
つまり、最長で4年間にわたり、所得税や住民税が割引されることになります。
具体的な例を見てみましょう。
給与所得者の場合、譲渡損失の繰越控除を受けると、源泉徴収された所得税などが返還されます。
例えば、給与所得が500万円で譲渡損失が1,000万円の場合、所得の計算は以下のようになります。
譲渡損失がある場合の給与所得は、500万円から1,000万円を差し引いたマイナス500万円となります。
給与所得としてすでに源泉徴収されていたため、納め過ぎた税金は年末調整によって返還されます。
では、譲渡損失の繰越控除を利用するためには、どのような条件が必要なのでしょうか。
まず、繰越控除を利用するためには、以下の要件を満たす住宅を譲渡する必要があります。
・2021年12月31日までに譲渡すること
・居住用の住宅であること
・居住しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
・譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年以上あること
・住宅を解体した場合、売買契約の締結までに賃貸（駐車場棟）に使っていないこと
・同一生計の親族など、特別な関係にある人への譲渡ではないこと
また、繰越控除を利用するためには、以下の要件を満たす新たに購入する住宅が必要です。
・住宅の床面積が50㎡以上あること
・以前の住宅を譲渡した年の前年1月1日から、翌年12月31日までに購入すること
・購入した年の翌年12月31日までに入居、または入居の見込みがあること
・返済期間10年以上の住宅ローンで購入すること
さらに、譲渡損失の繰越控除には、その他の要件も存在しますが、詳細については省略します。
確定申告時の注意点
特例控除を利用しておらず、譲渡した年または前年、前々年に特別控除（例：3,000万円特別控除）を受けていないことが必要です。
損益通算を行う場合と繰越控除を行う場合では、提出書類が異なります。
損益通算を行う場合：居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）、譲渡した住宅と新たな住宅の謄本や売買契約書の写しなどを提出する必要があります。
繰越控除を行う場合：損益通算を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内の申告書を提出し、損益通算を受けた年の翌年分から繰越控除を適用する年分まで、連続して申告する必要があります。
また、年末時点の住宅ローンの残高証明書も確定申告書に添付する必要があります。
住宅ローン控除は、所得税や住民税から住宅ローン残高の最大1%を控除できる制度です。
年間最大で40万円までの控除が可能であり、長期優良住宅などは最大50万円になります。
控除額の計算式は、年末時点の住宅ローン残高×1%です。
控除の対象期間は通常は13年ですが、消費税アップやコロナ禍により期間が延長されました。
自宅を買い替えた場合は、住宅ローン控除と譲渡損失の繰越控除を併用することができます。
ただし、購入する物件は一定の要件を満たしている必要があります。
具体的な要件については、新築物件や中古物件それぞれに異なりますので、注意が必要です。
住宅ローン控除と譲渡損失の併用条件
住宅ローン控除と譲渡損失の併用をするには、以下の条件を満たす必要があります。
1. 譲渡損失の繰越控除を受けるためには、売却した住宅の所有期間が5年以上である必要があります。
2. 住宅ローン控除を受けるためには、新築住宅の場合は取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている必要があります。
また、中古住宅の場合は取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続けている必要があります。
3. 住宅ローン控除と譲渡損失の併用をしたい場合、住宅ローン控除の対象となる住宅と譲渡損失の対象となる住宅は異なっていて、同一生計となる親族等からの購入や贈与された住宅ではない必要があります。
4. 譲渡損失の繰越控除は、売却した住宅の評価額よりも譲渡価格が低い場合に適用されます。
ただし、住宅ローン控除の対象となる住宅の取得価額と譲渡価格の差額は対象となりません。
以上が、住宅ローン控除と譲渡損失の併用に関する条件です。
控除の適用には注意が必要であり、個別の案件によって異なる場合もありますので、詳細な内容については税理士や専門家に相談することをおすすめします。
住宅ローン控除について詳しく説明
年収が800万円で、譲渡損失が3500万円、新たな住宅ローンが4000万円である場合を考えます。
1年目では、年収の800万円から譲渡損失の3500万円を差し引いた結果、
▲2700万円の損益通算が生じます。
2年目では、年収800万円から前年の損益通算の2700万円を差し引いた結果、
▲1900万円の繰越控除が可能となります。
3年目では、年収800万円から前年の繰越控除の1900万円を差し引いた結果、
▲1100万円の繰越控除が可能となります。
4年目では、年収800万円から前年の繰越控除の1100万円を差し引いた結果、
▲300万円の繰越控除が可能となります。
ここまででの繰越控除期間は終了します。
5年目では、年収800万円から繰越控除の300万円を差し引いた結果、500万円が残ります。
この500万円は住宅ローン控除に充てることができます。
住宅ローン控除は、所得税の還付として受け取ることができますが、控除を使うには所得が発生している必要があり、1年目から4年目の繰越控除期間では使うことはできません。
したがって、繰越控除が可能な4年目を経過し、5年目から住宅ローン控除がスタートとなります。
ただし、控除期間が10年の場合は、住宅ローン控除を使えるのは5年間のみです。
ですので、駆け込み乗車的に買い替えを決めると、要件の確認が疎かになる可能性があります。
まとめ
そのため、専門家と協力して短期間での決断が必要となります。
また、住宅ローン控除と併用する場合も、どちらの控除を活かすべきかを最大限に考慮するために、複数のシミュレーションが必要です。
人によっては、10年間の控除しか使えない状況になっていることもあります。
そのため、誤って13年間使えると考えていた場合、資金計画に大きな狂いが生じてしまいます。
不動産売却や買い替えの予定がある場合は、税負担を軽くするために、各種控除や特例、税務に詳しい不動産会社と相談することをおすすめします。
