2023年には、タワーマンションにおける相続税の増税が検討されています。
具体的には、相続税の評価額の算出基準が変更されることが考えられており、これによって相続税の納税額が増えるケースが生じる可能性があるとされています。
この記事では、なぜタワーマンションの相続税が見直されているのか、具体的な税制改正の内容、節税効果が薄れる可能性、さらに相続税の計算方法などについて、詳しく解説していきます。
2023年中に行われる「タワーマンション増税」
「タワーマンションや高層マンションには節税効果がある」という話を聞いたことがあるかもしれません。
実は、タワーマンションは通常のマンションや一戸建てに比べて相続税や固定資産税を節税できる場合があるのです。
相続税は、現金や株式のように時価で計算されるのではなく、土地や建物それぞれに決められた評価額が基準となります。
しかし、タワーマンションの場合、土地や建物の評価額が実際の市場価格よりも低く設定されているため、節税の効果が期待できます。
さらに、マンションの土地の評価額は、敷地全体の評価額から各住戸の持分を割り出して計算されます。
このため、同じ敷地面積であっても、住戸の数が多いタワーマンションは、住戸の少ない低層マンションよりも評価額が少なくなります。
その結果、節税効果が高くなるのです。
しかし、2023年中にはタワーマンションにおける相続税の増税が予定されています。
具体的には、タワーマンションの相続税評価額の算出基準が変更され、上記のような評価額と実際の取引価格の差を利用した節税ができなくなるかもしれません。
この記事では、タワーマンションを所有している方に向けて、なぜタワーマンションに節税効果があるのか、タワーマンションの相続税が見直される理由、税制改正の内容、相続税の計算方法などについて詳しく説明していきます。
まずは、節税効果がある理由について再確認しましょう。
タワーマンション節税とは？
タワーマンション節税とは、不動産を買った時の金額と、評価額をもとにした税額との差を使って、節税する方法のことです。
この方法は、相続税や固定資産税などの税金を減らすのに効果が期待できます。
それぞれの税金について、詳しく見ていきましょう。
まず、相続税です。
相続税は、遺産を受け継いだ人が支払う税金です。
しかし、不動産の評価額が高くなってしまうと、相続税も高額になってしまいます。
そこで、タワーマンション節税を利用すると、不動産を購入した時の金額と評価額との差を節税に活用できます。
これにより、相続税の負担を軽減することができます。
次に、固定資産税です。
固定資産税は、所有している不動産の価値に基づいて計算される税金です。
不動産の評価額が高いと、固定資産税も高くなります。
しかし、タワーマンション節税を利用すると、購入時の金額と評価額との差を節税に活用できます。
これにより、固定資産税の負担を軽減することができます。
以上のように、タワーマンション節税は、不動産の購入額と評価額との差を利用して、相続税や固定資産税などの税金を減らす方法です。
節税効果が期待できるため、経済的なメリットを得ることができます。
相続税の節税の仕組み
相続時には、タワーマンションを相続することで節税のメリットがあります。
先に述べたように、現金や株式の相続ではそのままの価格が相続税の対象となりますが、不動産であるマンションの場合は「相続税評価額」が課税価格として扱われます。
マンションの相続税評価額は、実際の市場価格よりも低く設定される傾向があります。
この価格の差を利用して節税が行われる仕組みです。
不動産を相続することで節税できることに加え、特にタワーマンションならさらに節税効果が期待できます。
なぜなら、タワーマンションの相続税評価額が市場価格よりも低く設定されるからです。
先述のように、タワーマンションは敷地内に多くの住戸があるため、一戸当たりの土地面積が小さくなります。
その結果、タワーマンションの土地の相続税評価額は実際の時価よりもかなり低く設定され、相続税を抑えることが可能です。
固定資産税の節税の仕組み
固定資産税は、土地と建物に別々に課税されます。
それぞれの土地と建物の評価額に対して異なる税率が適用され、固定資産税が算出されます。
住戸数の多いタワーマンションの場合、一戸当たりの土地の所有割合が少なくなるため、土地の固定資産税は抑えられる可能性があります。
しかし、建物自体の評価額は通常のマンションよりも高くなりやすい傾向がありますので、固定資産税は相続税と比較して大きな節税効果が期待できないことを覚えておきましょう。
増税が検討されているタワーマンションの相続税
最近、タワーマンションにかかる相続税の増税が検討されております。
ご存じの通り、タワーマンションにかかる固定資産税には、2017年に税制改正が行われました。
以前は、マンションのどの階においても固定資産税率は同一でありましたため、高層階の物件は低層階の物件に比べて購入価格が高い傾向があり、その分固定資産税の節税効果が大きくなっていました。
しかし、税制改正によりこの問題が改善されました。
具体的には、高層階になるにつれて固定資産税率が上昇し、高層階の物件においても節税効果が大きくなるように調整されたのです。
この結果、現在はタワーマンションの相続税について見直しが行われているのでございます。
下記に改正内容を具体的に解説いたします。
税制改正の背景
タワーマンションの相続税の見直しは、最高裁判決によるものとされています。
この裁判例は2022年4月に出されました。
具体的な事例としては、被相続人が銀行から借り入れた約10億円と自己資金を使って、合計約14億円のタワーマンションを2物件購入しました。
被相続人の死亡後に相続が発生した際には、タワーマンションの相続税評価額は合計で約3億3,400万円とされました。
相続人は被相続人が銀行から借り入れた10億円の負債も相続したため、相続税評価額は相殺され、相続税はゼロとして申告されました。
しかし、国税庁は2億4,000万円を適切な相続税額と判断し、更正処分を下しました。
相続人はこの処分に不服を申し立てましたが、裁判所は国税庁の主張を認めました。
現在の日本の税制では、土地に住宅を建てることによって節税ができる仕組みがあります。
しかし、今後は少子高齢化が進み、空き家が増えるなどの現状から、タワーマンションに限らず税金の見直しが行われることが予想されています。
税制改正の内容
今回の税制改正では、現在の方法では考慮されていなかった要素である「築年数」や「階数」などが、タワーマンションの評価額を算出する際の基準に追加される予定です。
これにより、現在の相続税評価額が物件の実際の価格（時価）の4割から6割に引き上げられることを検討しています。
相続税評価額が増えると、それに応じて相続税も増加するため、今後は相続税対策としての効果が低下する可能性が高いです。
なお、タワーマンションの相続税に関する税制改正は、2023年までに実施され、2024年1月1日以降に適用されることを目指しています。
相続税の計算方法
この場では、相続した場合にどれくらいの節税ができるかをシミュレーションしてみます。
具体的には、現金を相続した場合とタワーマンションを相続した場合を比較してみましょう。
1億円の現金を相続する場合
もし1億円の現金を相続した場合、相続額はそのまま課税され、税率は30％で計算されます。
ただし、相続額が5,000万円以上1億円以下の場合、700万円の控除を受けることができます。
具体的な計算方法は以下の通りです。
まず、相続額である1億円に対して税率30％をかけます。
そして、その結果から700万円を差し引きます。
計算式は次のようになります：1億円 × 30％ – 700万円 = 2,300万円。
1億円のタワーマンションを相続する場合
もし1億円のタワーマンションを相続する場合、相続税の評価額は現在の市場価格の40%程度となります。
そのため、課税価格は4,000万円となります。
税率は20％なので、計算すると800万円になります。
ただし、相続額が3,000万円を超えるが5,000万円以下の場合、200万円の控除を受けることができます。
その場合の計算方法は以下の通りです。
1億円 × 40％ = 4,000万円 4,000万円 × 20％ = 800万円 800万円 – 200万円 = 600万円 つまり、この理論では、タワーマンションを相続した場合は、現金を相続する場合よりも1,700万円の節税が可能となります。
改正後、1億円のタワーマンションを相続する場合
税制改正後、現在の実勢価格の6割程度として、1億円のタワーマンションを相続する場合、相続税評価額は約6,000万円となります。
そして、この評価額をもとに税率30％を適用して計算することになります。
ただし、この場合は相続額が5,000万円超～1億円以下の範囲になるため、700万円の控除が適用されます。
計算方法は以下の通りです。
まず、控除を適用する前の税額を計算します。
1億円 × 60％ = 6,000万円 次に、控除を適用して最終的な税額を計算します。
6,000万円 × 30％（税率） – 700万円（控除）= 1,100万円 したがって、税制改正後にタワーマンションを相続した場合、現在と比較して約500万円多くの納税額が発生することになります。
まとめ
ここまで、なぜタワーマンションの相続税が見直されているのかや税制改正の内容、相続税の計算方法などについて解説してきました。
現在の状況に比べて、タワーマンションの相続税が増えることによって、節税効果を期待できなくなる可能性があります。
その結果、タワーマンションを購入する人が減少するおそれがあります。
つまり、需要が減り、増税後にはタワーマンションの価値が下がる恐れがあるということです。
もし、タワーマンションの売却を考えている場合は、相続税が増税される前に売ることをおすすめします。
タワーマンションの売却を検討する際には、まず、不動産査定を受けて、その物件の価値を正確に把握しましょう。
