不動産を所有していると、毎年固定資産税という税金を支払う必要があります。
しかし、実はこの固定資産税の税率は所有する不動産によって異なるのです。
具体的には、土地と建物の種類や用途、所在地などによって税率が設定されます。
固定資産税とは？
固定資産税は、不動産に関する税金であり、不動産を保有している場合に課税される税金です。
具体的には、土地や建物などの不動産に対して納税する必要があります。
この税金は一度だけではなく、不動産を保有している限り定期的に支払わなければなりません。
ですから、不動産を所有している人は、固定資産税に関して詳しく理解しておくことが重要です。
例えば、毎年の1月1日を基準として、不動産を所有しているかどうかが判断され、その結果に基づいて納税通知書が送られてきます。
固定資産税の基礎知識
固定資産税は、マンションや一戸建てなどの建物と土地に対して課される税金です。
固定資産税の計算方法は、建物の場合と土地の場合で異なります。
建物の場合、まず「課税標準額（= 固定資産税評価額）」を計算します。
建物の評価額を基準にして、その値に1.4％をかけたものが課税標準額となります。
一方、土地の場合は「課税標準額」を計算する際に、負担調整率や特例が考慮されることがあります。
具体的な計算方法は市町村によって異なります。
計算方法が特例となっている場合、土地の固定資産税評価額にそれに応じた調整を行い、その値に1.4％をかけて課税標準額を求めます。
なお、固定資産税の税率は市町村によって異なりますが、一般的な標準税率は1.4％です。
つまり、建物や土地の課税標準額を1.4％で乗じることによって、固定資産税が算出されます。
固定資産税の評価替え
評価替えとは、建物や土地の固定資産税評価額を定期的に見直す制度のことです。
建物にかかる固定資産税評価額は、3年ごとに見直しが行われます。
建物が古くなると、減額される傾向がありますが、再建築費評点数（評価時点での新築に必要な建築費）の2割まで減額が行われ、それ以降は同額の税金を支払います。
通常は、固定資産税評価額は年々の価格変動に応じて見直されるべきですが、多数の家や土地の評価見直しには膨大な時間と費用がかかります。
そのため、価格変動に合わせた評価額の最適化は、3年ごとの頻度で行われています。
建物だけでなく、土地の固定資産税評価額も地価変動に応じて3年ごとに見直しが行われます。
建物の評価額は上昇することはありませんが、土地の評価額は地価上昇に応じて上昇します。
また、地価が下落し、評価額を据え置くことができない場合は、見直しの年度以外でも評価額が変更されることがあります。
固定資産税の算出方法
固定資産税の算出方法は、次のようになっています。
固定資産税 = 課税標準金額 × 1.4% ここでいう「課税標準金額」とは、不動産の評価額を意味します。
この評価額は、毎年の不動産の納税通知書や市区町村から交付される固定資産評価証明書で確認することができます。
固定資産税の評価額が基準額よりも低い場合、特別な措置が取られ、追加の税金を支払う必要はありません。
固定資産税の住宅用地軽減措置とは？
固定資産税の算出において、「住宅用地」と評価される土地に対しては、一定の軽減措置が適用される場合があります。
具体的な仕組みについて詳しく見ていきましょう。
住宅用地とは？
まず、「住宅用地」とは、主に住宅のために利用される土地や、一部が住宅用途に使用される土地のことを指します。
一部が住宅用途に使用される土地については、住宅用地の面積の一定の割合を算出することで、固定資産税の算出基準に反映されます。
住宅用地の算定方法
以下に示すのは、一部住宅用地の場合の算定方法です。
（１）一部住宅のために使用される土地が地上５階建て以上の耐火建築物に使用される場合の住宅用地部分の算定方法 住宅部分の割合に応じて、住宅用地の割合が設定されます。
居住部分の割合が1/4以上1/2未満の場合、住宅用地の割合は0.5となります。
居住部分の割合が1/2以上3/4未満の場合、住宅用地の割合は0.75となります。
居住部分の割合が3/4以上の場合、住宅用地の割合は1.0となります。
（２）（１）以外の住宅として使用される住宅用地部分の算定方法 同様に、住宅部分の割合に応じて住宅用地の割合が設定されます。
居住部分の割合が1/4以上1/2未満の場合、住宅用地の割合は0.5となります。
居住部分の割合が1/2以上の場合、住宅用地の割合は1.0となります。
土地の軽減措置
固定資産税において、「一般住宅用地」と「小規模住宅用地」という2つの分類があります。
「一般住宅用地」とは、土地の面積が200㎡を超える場合を指し、課税標準金額に対して1/3が適用されます。
「小規模住宅用地」とは、土地の面積が200㎡以下の場合を指し、課税標準金額に対して1/6が適用されます。
現在は空き家に該当する物件においては、この軽減措置が適用されないことに注意が必要です。
住宅やアパートなどに使われる土地、つまり住宅用地には、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されます。
これは、特例として住宅用地の課税基準が適用されることを意味します。
言い換えると、住宅が空き家であっても、通常はこの特例が適用されます。
ただし、一部の「特定空き家」とされる建物が立っている土地や、その土地に対し「勧告」が行われた場合は、特例が適用されません。
しかも、建物が住宅として構造的に認められない場合や、将来的に使用される見込みがなく、取り壊し予定である場合、さらには適切な管理がされていない場合など、将来的に居住用に供される見込みがないと判断される場合には、その敷地は住宅用地と認められないこともあります。
この場合、軽減措置が適用されないのです。
小規模住宅用地
住宅用地の大きさが200㎡以下の場合、特別な取り決めである「小規模住宅用地の特例」が適用されます。
この特例により、その土地の固定資産税と都市計画税の課税額が割引されます。
具体的には、固定資産税の課税標準額の1/6と都市計画税の課税標準額の1/3が適用されます。
賃貸住宅などのアパートやマンションのオーナーの場合、小規模住宅用地の計算は少し異なります。
例えば、所有しているアパートの戸数が5戸である場合、200㎡×5戸＝1,000㎡までの土地が小規模住宅用地となり、特例が適用されます。
つまり、1,000㎡以下の部分については、固定資産税と都市計画税の課税標準額が割引されます。
一般住宅用地
住宅用地の中には、200㎡を超えているけれども、家の床面積の10倍までの部分があります。
この場合、「一般住宅用地の特例」という制度が適用されます。
この特例により、その土地の固定資産税と都市計画税の課税標準額が軽減されます。
具体的には、固定資産税の課税標準額には1/3、都市計画税の課税標準額には2/3が適用されます。
例えば、住宅用地の面積が350㎡の場合、この場合200㎡までの部分には「小規模住宅用地の特例」が適用され、200㎡を超える部分には「一般住宅用地の特例」が適用されます。
新築住宅における固定資産税の軽減措置について
新築住宅の場合、土地だけでなく建物についても固定資産税の軽減措置があります。
新築建物において固定資産税の軽減措置を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
対象条件は以下の通りです。
一戸建て住宅：すべての床面積が対象となります。
共同住宅：自己所有部分の床面積に共用部分の自己所有部分の床面積を割り振ったものを足し合わせた床面積です。
ただし、居住部分が全体の半分以上である場合に対象となります。
区分所有住宅：自己所有の床面積に建物全体の共用部分の自己所有部分の面積を割り振ったものを足し合わせた床面積です。
こちらも居住部分が全体の半分以上である場合に対象となります。
店舗等併用住宅：居住部分の床面積が対象です。
なお、上記の建物の床面積は50㎡以上280㎡以下である必要があります。
また、協同住宅や区分所有住宅については、貸家の場合は40㎡以上280㎡以下である必要があります。
軽減措置の内容は、一般住宅と長期優良住宅を区別して考えることがあります。
軽減措置の内容
一般住宅：床面積が120㎡以下の場合、税額の半分を3年間適用します。
長期優良住宅：床面積が120㎡以下の場合、税額の半分を5年間適用します。
以上が新築住宅における固定資産税の軽減措置の概要です。
固定資産税は毎年発生する税金であるため、少しでも固定費用を抑えるためには、他にも減税手段が用意されています。
固定資産税の減税措置の例
・建物の耐震改修に伴う固定資産税の減額 建物の耐震性を向上させるために耐震改修を行った場合に、その費用を考慮して固定資産税の減額が受けられます。
・バリアフリー改修に伴う固定資産税の減額 建物をバリアフリー化するために改修工事を行った場合に、その費用を考慮して固定資産税の減額が受けられます。
・住宅の省エネ回収を行った場合の固定資産税の減額 住宅を省エネ性能を高めるために改修し、省エネ基準をクリアした場合に、その費用を考慮して固定資産税の減額が受けられます。
・サービス付高齢者向け賃貸住宅の固定資産税の減額 高齢者向けのサービスを提供する賃貸住宅を経営する場合に、その特定の条件を満たすことで固定資産税の減額が受けられます。
これらのように、固定資産税のための減税措置は様々な場面で設けられています。
まとめ
これまでに述べたように、不動産には固定資産税がかかりますが、特定のケースや条件に応じて軽減される場合があります。
軽減措置を利用することで、大幅な節税効果を享受することができます。
したがって、マンションや一戸建てなどの不動産購入を検討している場合は、購入前にその住宅に固定資産税の軽減措置が適用されるかどうかを調査することが重要です。
措置が適用される場合は、購入手続きを進める前に確認しておきましょう。
そうすることで、不動産購入による固定資産税の負担を軽減することができます。
