不動産の価値を示す「評価額」には、いくつかの種類があります。
評価額は、不動産を売却する際の参考となるものであり、また固定資産税の税額を計算する際にも必要となります。
家の評価額とは？
家の評価額は、「不動産評価額」とも呼ばれることがあります。
不動産評価額とは、土地や建物に関連する様々な税金を計算する際に、基準となる不動産の価値を示す価格です。
自分の家がどの程度の価値があるかは、不動産売却を検討する際や税金を支払う際に関心があるかもしれません。
この評価額にはいくつかの種類があり、それぞれ異なる方法で決められます。
自分の家の売り出し価格を決めるための参考にしたい場合や税金の計算を調べたい場合など、目的に合わせた評価額を参考にすることが重要です。
ですから、今回は家の売買や税金調査時に役立つ評価額について分かりやすく解説していきたいと思います。
自分の目的に合わせて正確な評価額を調べ、活用できるようにしましょう。
土地と建物の評価額は各自治体が決める
固定資産税評価額は、土地や建物の評価方法を規定した「固定資産評価基準」に基づいて、土地や建物の登記時に各自治体の固定資産評価員が1軒ずつ確認して決定されます。
具体的には、土地の評価額は、毎年1月1日に決まる公示価格の約70%を目安に、土地が所在する地域（市街化区域や市街化調整区域など）や道路への接続状況、形状や面積などを詳細に評価します。
そのため、所有している土地の評価額は、公示地価を目安にすることで概算することができます。
たとえば、公示価格が1,000万円であれば、それの約70%である700万円がおおよその評価額の目安となります。
建物の場合は、土地とは異なり、再建築価格を基準に評価額を決定します。
再建築価格とは、同じ物件を現在再建築した場合にかかる費用を考慮して算出されるものであり、経年劣化を考慮して評価額が算出されます。
経年劣化を考慮する必要があるため、具体的な計算は複雑ですが、一般的には再建築価格の約50～70%を評価額として計算することができます。
なお、新築の固定資産税評価額は、請負工事金額の約50～60%が目安とされています。
ただし、建物の構造や面積などによって評価額が異なることに留意する必要があります。
見直しは3年に1度
固定資産税の評価額は、一定期間ごとに見直されます。
評価は不動産鑑定士によって行われ、その結果に基づいて市町村が税額を決定します。
ただし、評価の基準は個別の判断に委ねられておらず、公示価格を基準としています。
公示価格は不動産市場の動きに応じて変動するため、評価額と公示価格の乖離が生じないように注意されています。
固定資産税は3年ごとに見直されるため、毎回の評価額によって納付額も変化します。
土地だけを所有している場合、税額は比較的高くなる傾向があります。
一方、土地に建物があると、固定資産税の軽減措置を受けることができます。
そのため、土地を有効活用する方法として、アパートやマンションなどの賃貸住宅を建設することを検討する価値があります。
総じて言えば、固定資産税は定期的に見直される税金であり、評価額や納付額が変動することに留意する必要があります。
評価は不動産鑑定士によって行われますが、評価の基準は公示価格によって決まります。
土地のみの場合は税額が高くなるため、建物を持っている場合は軽減措置を活用することができます。
これにより、土地の有効活用方法を考えることが重要です。
固定資産税評価額の決まり方
固定資産税評価額は、固定資産税の計算に利用される土地の価格です。
固定資産税の計算式には、固定資産税評価額（課税標準額）と標準税率が含まれます。
固定資産税評価額は、総務大臣によって告示された固定資産評価基準に基づいて決まります。
各市町村の長が決定することになっており、見直しは3年に1回行われます。
固定資産税評価額を使って売却相場を求める
固定資産税評価額は、不動産の売却価格相場を知る上での指標となります。
一般的には、公示価格の7割程度を基準として考えることができます。
ただし、売却価格は個別の条件や需要と供給の状況によって変動するため、この評価額を絶対的なものとするわけではありません。
不動産の売却を検討する場合は、実際の不動産業者に査定を依頼することも重要です。
不動産業者が物件の状態や地域の市場動向などを考慮し、現在の市場価格を適切に見積もってくれます。
不動産売却について
不動産の売却を検討する場合は、実際に不動産業者へ連絡して査定を受ける必要があります。
査定には実際に不動産を見ずにおおよその価格を算出する「机上査定」と実際に不動産を現地で見てもらい価格を算出する「訪問査定」があります。
どちらが良いかはその時の状況によりますが、とにかく査定を受ける事が大切です。
一括査定サイトはお勧めしません。なぜならば、いろいろな業者がとにかく売却依頼を貰おうととんでもない高く価格を言ってくる場合があります。それとかなりしつこく電話がかかってきます。
名古屋市で不動産売却を考えたのであれば、名古屋市不動産売却専門店をお勧めします。
売却に際し、仲介手数料半額・仲介手数料のクレジットカード支払い・360°バーチャルホームステージング等の販売に関して売却する人が有利になるような仕組みがあります。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、土地や建物などの資産の評価額を示すものです。
評価額は、相場の7割の路線価を元に計算され、道路などの特殊な条件も考慮されています。
具体的な計算方法は、１㎡あたりの価格を求めて、それに専有面積をかけることで算出されます。
ただし、不動産の取引価格は個別に異なるため、固定資産税評価額と同じ値段で売買が行われることは少ないです。
なぜなら、固定資産税評価額は公示価格の7割程度を目安として設定されているからです。
逆に言えば、固定資産税評価額を0.7で割ると、おおよその公示価格が求められます。
この公示価格は、不動産の売却時の参考になります。
公示価格を求める方法は、固定資産税評価額を0.7で割ることです。
固定資産税評価額を知る方法
固定資産税課税明細書の閲覧、固定資産税評価証明書の取得、固定資産課税台帳の閲覧・縦覧です。
まず、固定資産税課税明細書を見る方法です。
この明細書は、先ほど説明した固定資産税の納税通知書の一部であり、所在地や地積、課税地目、固定資産税評価額などが記載されています。
これを見れば、固定資産税評価額がわかります。
次に、固定資産税評価証明書を取得する方法です。
納税通知書や明細書が紛失してしまった場合に利用します。
固定資産税評価証明書は、不動産を所管する自治体の役所で発行される証明書です。
証明書の取得には、身分証明書の提示が必要となりますので、忘れずに持参しましょう。
また、所有者以外が証明書を取得する場合は、委任状が必要です。
固定資産課税台帳を閲覧する方法
証明書の取得まで必要ない場合や、年次などに固定資産税の評価額が確認できるために使用されます。
毎年4月ごろには、「縦覧制度」というものが実施され、不動産価格と固定資産税評価額の乖離がないか確認できます。
以上のように、固定資産税評価額を知る方法はいくつかあります。
自分の固定資産について評価額を知りたい場合は、該当する方法を選んで確認してみてください。
縦覧制度の期間は限定的で便利なので、お好みの方法で固定資産税評価額をチェックしましょう
固定資産税評価額の情報は、4月20日またはその年の最初の納期限までに公表されます。
この期間中は、いつでも固定資産税評価額を閲覧することができます。
閲覧の方法としては、市役所や区役所などの税務署に直接行って閲覧する方法や、インターネット上の専用サイトで閲覧する方法があります。
どちらの方法でも、固定資産税評価額を確認することができますので、自分の都合に合わせて選択してください。
また、固定資産税評価額を知るだけでなく、売却価格の相場を知りたい場合もあります。
その場合は、固定資産税評価額を基にして売却価格の相場を求めることができます。
具体的な方法としては、近隣の不動産取引の相場を調べることができます。
同じ地域や近隣の物件の売却価格を参考にすることで、自分の物件の相場を把握することができます。
まとめ
固定資産税評価額や売却価格の相場を知ることは、不動産取引や資産管理に役立つ情報です。
自分の所有する不動産の価値や将来の売却時の相場を知ることで、計画的な資産運用ができるようになります。
ぜひ、複数の方法を活用して価格情報を収集し、より正確な相場を把握してください。
