不動産の仲介手数料の価格は、不動産会社によって異なることがあります。
しかし、仲介手数料は物件の売買価格に応じて上限が決められているため、あらかじめ上限金額を知ることは可能です。
今回は、仲介手数料を算出する方法と、仲介手数料を抑える方法について説明いたします。
売買時の仲介手数料とは？
家を売却したり購入したりする時には、色々なお金がかかってきます。
例えば、印紙税や引越し費用がありますが、一番大きな金額が不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料を支払わなければいけない理由について、多くの人が疑問を抱いているかもしれません。
今回は、仲介手数料の支払いの意味や金額の仕組み、そして負担を軽減する方法について、詳しく説明していきたいと思います。
不動産会社に成功報酬として支払うもの
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した時に、売主と買主の両方が不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産会社は売買契約を実現するために、様々な活動を行います。
例えば、物件情報サイトに掲載したり、チラシを作成したり、新聞に広告を出したりします。
これらの「仲介サービス」に対して支払う報酬が、仲介手数料なのです。
この報酬は、「約定報酬」とも呼ばれます。
不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約を成立させる役割を果たすために貰う報酬なのです。
また、この報酬は「媒介報酬」「媒介手数料」とも呼ばれることもあります。
これは、不動産会社が売主を代表して買い手を見つける「専任媒介契約」や、売主・買主を代理して両者の利益を最大化する「両媒介契約」などの契約形態によって異なることがあるからです。
支払いは売買が成立したとき
先述した通り、仲介手数料は成果報酬の一種であり、具体的な支払い時期は売買契約が完了した時点です。
通常は、売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて、半分ずつ支払われます。
ただし、不動産会社によっては物件の引渡し時に全額の支払いを求める場合もあり、上記のタイミングに必ずしも限定されません。
トラブルを避けるためにも、支払い時期をあらかじめ確認しておくことが安心です。
また、仲介手数料は「成功報酬」とされているため、売買契約が成立しなかった場合や売却を中断した場合、あるいは不動産会社による直接買取を選択した場合は一般的に仲介手数料は支払う必要はありません。
仲介手数料を計算
仲介手数料の金額には、特別なしくみが存在します。
では、仲介手数料の計算方法や、消費税がかかる理由について詳しく見ていきましょう。
まず、仲介手数料の計算方法ですが、一般的には物件の売買や賃貸の契約金額に対して一定割合が設定されます。
例えば、物件の売買であれば、売買代金の一部、通常は3〜5%程度の金額が仲介手数料として発生します。
賃貸の場合も同様で、年間の家賃の一部、通常は1ヶ月分の金額が仲介手数料となります。
ただし、これはあくまで一般的な金額であり、不動産業者や物件によっては異なる場合もあります。
次に、なぜ消費税がかかるのかを説明します。
仲介手数料は不動産業者が提供するサービスの料金であり、消費税の対象となります。
消費税は商品やサービスの価格に課される税金であり、不動産業者は仲介手数料を売上として取り扱うため、売上に対して消費税が課税されるのです。
したがって、仲介手数料の金額は物件の売買や賃貸の契約金額に対して一定割合が設定され、さらにその金額に消費税が加算されます。
これは不動産業者の提供するサービスの対価となるため、消費税がかかるのです。
仲介手数料の上限額は法律によって決められている
仲介手数料というものは、不動産取引における手数料のことです。
ただし、この手数料の金額には「相場」というものは存在しません。
しかし、法律で上限額が定められています。
具体的には、宅地建物取引業法によって定められています。
この上限額を超える手数料の請求は、不動産会社側はできません。
この上限額を求める際には、物件の成約価格（取引額）に応じた異なる計算式が使用されます。
具体的には、成約価格が「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」「400万円超」の場合によって、それぞれの計算式を適用します。
以下に、それぞれの計算式を示します。
・成約価格が「400万円超」の場合： 成約価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
・成約価格が「200万円超〜400万円以下」の場合： 成約価格（税抜）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
・成約価格が「200万円以下」の場合： 成約価格（税抜）× 5％ ＋ 消費税
このように、それぞれの成約価格に対して適用される計算式を使って、手数料の上限額を求めます。
ただし、この方法では成約価格を3つのカテゴリーに分けて計算する必要があり、時間がかかることがあります。
そこで、より手軽に計算するために、「速算式」という方法が使われます。
速算式では、以下の数式を使って手数料の上限額を算出します。
・成約価格が「400万円超」の場合： 成約価格（税抜）× 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
・成約価格が「200万円超〜400万円以下」の場合： 成約価格（税抜）× 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
・成約価格が「200万円以下」の場合： 成約価格（税抜）× 5％ ＋ 消費税
以上が仲介手数料の上限額を求めるために使用される速算式です。
成約価格に応じて適用する数式を使って、手数料の上限額を求めることができます。
速算式中の「＋6万円」「＋2万円」の根拠は？
「＋6万円」「＋2万円」という表現は、速算式で使用されているもので、その目的は、仲介手数料の計算を簡単にすることです。
もし速算式を使わずに仲介手数料を計算する場合、例えば成約価格が4000万円の場合、まず「200万円以下の部分（200万円）」、「200万円超〜400万円以下の部分（200万円）」、「400万円超の部分（3600万円）」と、三つに分けて計算する必要があります。
そしてそれぞれの金額を合算することになります。
この手続きを省略するために、速算式の「＋6万円」「＋2万円」が考案されたのです。
でも速算式を使おうと使わなかろうと、最終的に算出される手数料の合計金額に差異は生じません。
仲介手数料には消費税が必要
上記の表の内容から分かるように、仲介手数料には消費税が追加されます。
この追加がなされる理由は、消費税が「国内の事業者が対価を得るために行う取引」に対して適用される法律で定められているためです。
仲介業は、不動産仲介会社が提供する事業であり、その対価が仲介手数料となるため、消費税がかかるのです。
なお、土地の売買は「資産の譲渡」と見なされ、消費とはみなされないため、消費税は請求されません。
仲介手数料の特例
低廉（ていれん）な空き家の売却に関して、特別なルールが存在しています。
このルールは、価格が400万円以下の安い空き家に適用されます。
安いというのは、税を除いた価格が400万円以下の不動産を指します。
この特別ルールでは、売り主が価格に加えて18万円（税別）の現地調査料を支払う必要があります。
不動産会社は、この現地調査料を仲介手数料の上に上乗せし、最大限「18万円 ＋ 消費税」まで請求することができます。
この特例は、一般的に低価格で取引される空き家を活性化させ、空き家問題の解決を促進するために設けられました。
通常、低価格で取引される場合、仲介手数料もそれに応じて安くなるのが一般的です。
しかし、不動産会社にとっては、仲介手数料が低い場合でも、現地調査や販売活動などの負担を考慮すると赤字になる可能性があるため、空き家の売却に消極的になってしまうことがあります。
これを防ぐために、低廉な空き家には最低限の仲介手数料を認める特例が設けられたのです。
もし「老朽化した空き家を売却したい」と考えている場合は、この特例も事前に考慮しておくことが重要です。
空き家の流通を促進させるためには、特例のルールを理解し、適切な対応をする必要があります。
仲介手数料は節約できる？
不動産の取引において、物件の売却が不動産会社を通じて成立した場合は、売主は仲介手数料を支払う必要があります。
ただし、出費をできるだけ抑えたいという方も多いでしょう。
そこで、ここでは仲介手数料を節約する方法について考えてみましょう。
個人間の売買では仲介手数料はかからない
仲介手数料とは、不動産の売買を不動産会社に頼んだ場合に支払う必要がある費用です。
そのため、不動産会社に依頼せずに個人同士で不動産の売買を成立させた場合は、仲介手数料は発生しません。
しかし、不動産の売買には、金額交渉や売買契約書の作成など、個人で行うのは難しいことが多くあります。
また、第三者を介さずにこれらの手続きを行うと、トラブルが発生する可能性もあるため、注意が必要です。
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もし、名古屋市の不動産を売却する方がいらっしゃいましたら、是非ゼータエステート株式会社へ売却依頼をすると良いでしょう。
まとめ
不動産を売却する際には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。
仲介手数料の値引き交渉よりも、負担する諸費用を抑えるためには「できるだけ高く売る」ことが重要なポイントです。
売り出し価格を設定する際には、その価格で諸費用をカバーできるかどうかを考慮するべきです。
ただし、売り出し価格が高すぎてなかなか買い手が見つからないという問題を防ぐためにも、不動産会社との相談が重要です。
また、不動産売却を成功させるためには、不動産会社の選択も非常に重要です。
不動産査定を依頼する際には、信頼できそうな不動産会社かどうかを見極める必要があります。
信頼できる不動産会社のポイントとしては、「豊富な取引実績を持っていること」「不動産売却に特化していること」「販売活動に熱心であること」「適切な提案をしてくれること」などが挙げられます。
査定額だけでなく、様々な観点から総合的に不動産会社を選ぶことをおすすめします。
自分にとって頼れる不動産会社に仲介を依頼し、不動産売却を成功させましょう！
