固定資産税とは
賃貸物件に住んでいる際には支払う必要がなかったけれども、マンションを購入すると意外にも多くの費用がかかります。
その中でも、「固定資産税」という税金は馴染みがないと感じる人も多いのではないでしょうか。
ここでは、固定資産税とはどのような種類の税金なのか、いくらくらいの金額が課税されるのか、いつ頃支払えばいいのか、について詳しく解説していきます。
固定資産税の概要
まずは、固定資産税の概要や課税対象者、支払方法などを見ていきましょう。
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産に課せられる税金のことです。
日本の場合、固定資産税は市区町村が課税する地方税の一種であり、土地や建物の所有者が納税者となります。
基本的には市区町村が固定資産税を課すのが一般的ですが、東京都23区内は例外的に東京都が課税します。
固定資産税の課税対象者
固定資産税を納付する義務があるのは、土地やマンションを所有している人です。
納税の対象となる基準日は毎年1月1日であり、その時点で所有している人が納税義務者となります。
納税の金額は、通常は毎年4月から6月にかけて通知されます。
ここで注意が必要なのは、納税義務が発生するのは基準日の所有者であるという点です。
例えば、1月5日に所有権が変わった場合でも、固定資産税の通知は1月1日の所有者に行われることになります。
すなわち、納税義務は前の所有者に課されます。
一般的には、不動産の売買時には固定資産税も日割りで精算される場合が多いです。
支払時期と支払方法
東京都の場合、固定資産税の納税方法には一括納税と分割納税の選択肢があります。
分割納税の場合、年に4回（6月、9月、12月、2月）に分けて納税することができます。
なお、いずれの方法を選んでも納税金額に変動はありませんので、ご安心ください。
固定資産税の支払時期を知りたい
固定資産税の具体的な支払時期を確認したい場合は、マンションが位置する都道府県の役所に問い合わせてください。
各都道府県の役所では、固定資産税の支払い方法や支払い期限に関する情報を提供しています。
固定資産税の支払い方法には、以下のような選択肢があります。
まずは、窓口での現金払いが挙げられます。
市区町村の納税関連の窓口、郵便局や銀行などの金融機関でも現金払いができます。
口座振替を利用する場合は、指定された口座から自動で引き落とされますので、口座の残高が十分であることを確認しておきましょう。
また、クレジットカードやペイジーを利用したオンライン決済にも対応しています。
固定資産税の計算方法は、以下の式によって算出されます。
固定資産税 = 課税標準額 × 1.4％（標準税率）です。
課税標準額は、固定資産税評価額に基づいて固定資産税の金額を決定するために用いられる価額のことです。
標準税率は自治体ごとに異なりますが、多くの自治体では1.4％の税率が採用されています。
同様の税制度として都市計画税がありますが、固定資産税とは異なる点もあります。
都市計画税は、都市計画事業のために課税される地方税で、所有者に対して毎年1月1日時点で課税されます。
都市計画税の特徴は、すべての地域で課税されるわけではなく、都市計画区域内の市街化区域に指定された土地とその上にある建物にのみ課税されることです。
このような類似点や違いから、不動産業界では固定資産税と都市計画税を合わせて「固都税」と呼ぶこともあります。
以上のように、固定資産税の支払時期や支払い方法、計算方法について詳しく説明してきました。
固定資産税について他にも知りたいことがあれば、都道府県の役所や税務署に直接問い合わせることをおすすめします。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、税金の計算において使用される基準金額のことです。
具体的には、固定資産税の場合、この評価額が使用されます。
なお、この評価額は実際の物件の実勢価格とは異なるため、注意が必要です。
固定資産税評価額は通常、実勢価格の約7割程度とされています。
詳しい数字は、市町村から毎年通知される課税明細書に記載されていますので、そちらをご確認ください。
なお、土地の評価額は地価によって上下しますが、建物の評価額は経年劣化によって年々減少する傾向があります。
そのため、中古物件のほうが新築物件よりも評価額は低くなります。
固定資産税評価額の税率
固定資産税の税率は、通常は固定資産税評価額の1.4%です。
また、類似の制度である都市計画税の税率は、固定資産税評価額の0.3%になります。
評価額の見直しタイミング
固定資産税の評価額は、どのようなタイミングで決まるのでしょうか。
公平性を考慮すると、基本的には毎年評価し直す必要がありますが、全国の多くの土地を毎年評価するのは現実的ではありません。
そのため、現在は3年ごとに評価の見直しを行っています。
この見直しのことを固定資産税評価額の算定替え（評価替え）と呼びます。
直近の算定替えは2018年1月1日に行われ、次の算定替えは2021年1月1日に予定されています。
では、具体的なマンションの例を挙げて、固定資産税を計算してみましょう。
土地の評価額は変わらないと仮定し、建物の評価額は経年劣化によって減少していくものとします。
固定資産税の計算方法について
固定資産税の評価額は、東京法務局が作成した「経年原価補正表」を基に算出されます。
具体例として、都内にある新築マンションの場合を考えてみましょう。
土地の評価額は3000万円であり、新築時の建物の評価額は2000万円です。
また、専有面積は100平方メートルです。
このマンションは、認定長期優良住宅に該当するものとします。
新築マンションの固定資産税の計算方法
土地の固定資産税については、一戸あたりの面積が200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には軽減税率が適用され、課税標準額が6分の1になります。
建物の固定資産税については、認定長期優良住宅であるため、新築時から7年間は課税標準額が2分の1に軽減されます。
中古マンション（築8年）の固定資産税の計算方法
土地の評価額については、新築時と同様となりますので、計算方法は共通です。
建物の評価額については、認定長期優良住宅の期間が終了しているため、2分の1の減額は受けられません。
しかし、経年劣化によって建物の評価額は下がっており、築8年の場合は補正率が0.7866となっています。
中古マンション（築25年）の固定資産税の計算方法
土地の評価額については、新築時と同様となりますので、計算方法は共通です。
建物の評価額については、築8年の場合と同様に経年劣化によって評価額が下がっており、築25年の場合は補正率が0.3992となっています。
以上、固定資産税の計算方法についてご説明いたしましたが、本文では触れていませんでしたが、都市計画税も課税されることにご注意ください。
マンションの固定資産税を減税する方法
固定資産税を節税するためには、単に1.4パーセントを掛けるだけでなく、土地や建物の面積・専有面積に応じて様々な軽減措置が存在しています。
中には、軽減措置を受けるためには申告が必要なものもありますので、忘れずに申告手続きを行うことが重要です。
マンションの節税方法1：住宅用地の特例
固定資産税の軽減措置の中でも、住宅用地に関する特例が最も受けやすいです。
この特例は、住宅用地を対象にしており、面積によって軽減内容が異なります。
面積が200平方メートル以下の場合は「小規模住宅用地」とされ、課税標準額が6分の1に軽減されます。
一方、面積が200平方メートルを超える場合は「一般住宅用地」と呼ばれ、課税標準額が3分の1になります。
都市計画税についても同様の基準で軽減され、小規模住宅用地の場合は3分の1、一般住宅用地の場合は3分の2に軽減されます。
マンションの節税方法2：新築住宅の特例
居住用に建物を新築し、専有面積が50平方メートルから280平方メートルの床面積要件を満たす場合、新築住宅として固定資産税が一定期間軽減されます。
マンションの場合、通常は3階建て以上で耐火建築物に該当します。
したがって、一戸建てのような一般住宅は3年間、固定資産税が2分の1になる仕組みです。
ただし、これは一定期間の特例措置となるため、期間終了後は通常の税率が適用されます。
マンションの節税方法3：認定長期優良住宅
特定の要件を満たすと、長期優良住宅として認定され、7年間にわたり固定資産税の軽減措置を受けられます。
ただし、要件を満たすためには手続きが複雑ですので、注意が必要です。
まず、住宅の着工前に申請を行い、建築後も再度申請をして認定通知書を受け取る必要があります。
認定通知書を受け取れば、7年間は通常の税率よりも低い税率が適用され、固定資産税の負担を軽減することができます。
新築マンションを購入する際には、施工会社や販売会社からもらった長期優良住宅の認定通知書を大切に保管してください。
この通知書を使って、新築マンションの翌年1月31日までに申告を行うことで、建物に関する固定資産税の7年間にわたる軽減措置を受けることができます。
また、この長期優良住宅の制度は不動産取得税にも特例が適用され、非常にお得な制度ですので、忘れずに申告しましょう。
マンションの節税方法4：災害時の減免措置
もしも自然災害などでマンションが被害を受けた場合は、減免制度を利用することで節税することもできます。
地震や風水被害、火災などによるマンションの損壊や倒壊、全焼などが該当しますが、減免措置を受けるためには特定の要件を満たす必要があります。
自分の場合が該当するかどうかを知りたい場合は、事前に住所地の自治体の窓口で確認を取っておくことをおすすめします。
マンションの節税方法5：その他
節税方法は軽減措置や減免措置だけに限りません。
納税方法をクレジットカード払いにすることで、支払い額に応じたポイントが還元されるため、事実上の節税効果を得ることもできます。
ただし、カード会社によっては決済手数料が発生する場合もありますので注意が必要です。
また、自動引き落としによる口座振替を設定することで、支払いを忘れて延滞税が発生することを未然に防ぐこともできます。
東京都独自の軽減措置、前年度の1.1倍減額
東京都では、他の地域よりも土地の価格が急激に上昇しやすいため、固定資産税の軽減措置を行っています。
具体的には、今年の固定資産税や都市計画税の税額が前年度に比べて10%以上上昇した場合、超える分を減額するという制度です。
これにより、東京都の不動産所有者は一部の税金負担を軽減することができます。
マンションの固定資産税に関する重要な注意点
マンションの固定資産税について、知っておくべき重要なポイントを紹介します。
早めに相続人を決めておくことが大切です。
マンションの所有者が亡くなった場合、相続手続きをせずに放置しておくと、固定資産税が亡くなった所有者に対して課税され続けます。
通常、相続人は固定資産税を納める責任があるため、所有者が生前に相続人を定めておくことをおすすめします。
また、所有者が固定資産税の滞納をしている場合、相続人は滞納税金の支払い義務も負います。
したがって、相続人は所有者に対して固定資産税の納付状況を確認することも重要です。
支払いの遅延には細心の注意を払いましょう。
固定資産税の支払いを滞納し続けると、延滞税が発生するだけでなく、所有するマンションや給与、預貯金などが差し押さえられる可能性があります。
未払いの通知書が届いたら、できるだけ早く支払うようにしましょう。
まとめ
マンションの固定資産税の計算方法や軽減税率についてご説明しました。
ポイントは、建物が軽減税率の対象になるかどうかと、毎年の税金の支払い方法です。
固定資産税は節税が難しい税金の一つですので、正しい知識を持って納税手続きを行ってください。
判断が難しい場合は、税理士などの専門家に相談することもおすすめです。
